山东纵观律师事务所翟庆亭:商品房买卖相关的认定和裁判规则18则

发布时间: [2023-6-3-10:2:53]    æµè§ˆé‡:2517次

  规则一:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记,且其权利能够排除执行的,执行异议之诉成立

  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利,第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的,可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定;案外人主张适用第二十八条规定的,人民法院应予审查。(王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案,最高院指导案例156号)

  规则二:终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,该商品房买卖合同合法有效。转化为已付购房款的借款本金及利息数额,应当结合借款合同等证据予以审查。

  借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。(汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案,最高院指导案例72号)

  规则三:业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权,且这三种权利具有不可分离性

  业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权,且这三种权利具有不可分离性。业主转让房屋时,其基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让,既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效,房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。(高志清、戴雨晴与张凤清、袁丽萍房屋买卖合同纠纷案,最高院公报2021年第8期)

  规则四:债务人到期未能清偿债务,重新与债权人达成合意以房抵债,双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效

  人民法院依职权审查合同效力并予以释明,是引导当事人正确诉讼的基础。债务人到期未能清偿债务,重新与债权人达成合意以房抵债,双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效。(林鑫城房地产综合开发有限责任公司与汤东鹏房屋买卖合同纠纷案,最高院公报2020年第3期)

  规则五:受让租赁期间的房屋,买受人对受让房屋享有自产权变更之日收取租金的权利,租金不能收取的风险由买受人自行承担

  买卖尚处于租赁期间的房屋,出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容,但承租人的履约能力属于商业风险范畴,不属于出卖人先合同义务,买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更,除当事人有特别约定外,租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后,因租金难以收取,以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由,要求出卖人承担租金损失的,人民法院不予支持。(唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵担保责任纠纷案,最高院公报2020年第2期)

  规则六:当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”

  当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的约定、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则进行考量,作出认定。(周杰帅诉余姚绿城房地产有限公司商品房预售合同纠纷案,最高院公报2019年第12期)

  规则七:开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反,且无法调换,购房者可以合同目的不能实现解除合同

  当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定,则该特定主观目的之客观化,属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反,且无法调换,购房者可以合同目的不能实现解除合同。(张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案,最高院公报2017年第9期)

  规则八:争议不动产的登记所有权人,同案件处理结果具有法律上的利害关系,可以作为案件第三人

  案件争议不动产的登记所有权人,同案件处理结果具有法律上的利害关系,可以作为案件第三人。(黄光娜与海口栋梁实业有限公司、广东省阳江市建安集团有限公司海南分公司商品房销售合同纠纷案,最高院公报2016年第9期)

  规则九:开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单

  商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款,开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。(周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案,最高院公报2016年第11期)

  对所购房屋显而易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》,却以业主已经入住为由,主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》,可以推定业主关于已提出异议的主张成立。(黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案,最高院公报2006年第2期)

  规则十:因出卖人所售房屋存在质量问题,未损失如何计算未作明确约定的,出卖人须按房屋同期租金向购房人支付实际损失

  因出卖人所售房屋存在质量问题,致购房人无法对房屋正常使用、收益,双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的,人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。(李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案,最高院公报2016年第12期)

  除有特别约定外,房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定,房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的,人民法院应当予以支持。(杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案,最高院公报2010年第11期)

  规则九:合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关

  根据《物权法》第十五条规定之精神,处分行为有别于负担行为,解除合同并非对物进行处分的方式,合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。(成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案,最高院公报2015年第1期)

  规则十:因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖的风险,不得转嫁于购房者

  在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖,属于其选择和监督委托代理人的经营风险,不得转嫁于购房者,房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不予支持。(湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案,最高院公报2014年第1期)

  规则十一:当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》,应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系

  双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》,并约定如借款到期,偿还借款,《商品房买卖合同》不再履行;若借款到期,不能偿还借款,则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下,应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。(朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案,最高院公报2014年第12期)

  借款到期,借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权,不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。(朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案,最高院公报2014年第12期)

  规则十二:一房二卖的履行应从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判

  处理一房二卖情况下的合同履行问题,可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况等方面加以评判。(遵义市红花岗区长征镇沙坝村纪念街村民组诉遵义明顺房地产开发有限责任公司等商品房买卖合同纠纷案,最高院公报2018年第12期)

  规则十三:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人

 ã€€ä¹°å—人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,对抗承包人建设工程价款请求权,但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点,双方多次陈述不一、前后矛盾,据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下,买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定,办理房屋过户登记的,应予驳回。(宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案,最高院公报2013年第3期)

  房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。(三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案,最高院公报2004年第8期)

  规则十四:解除权行使合理期限,当事人没有约定的,经催告,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用于该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限,法律没有规定或者当事人没有约定的,应当根据《中华人民共和国合同法》九十五条的规定,在合理期限内行使。何为“合理期限”,由人民法院结合具体案情予以认定。(天津市滨海商贸大世界有限公司与天津市天益工贸有限公司、王锡锋财产权属纠纷案,最高院公报2013年第10期)

  规则十五:建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位签署的质量合格文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力

  人民法院依法独立行使审判权,在审理案件中以事实为根据,以法律为准绳。人民法院据以定案的事实根据,是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建筑工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件,在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力,如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实,并且该客观事实确系建筑施工所致,则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。(杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案,最高院公报2010年第11期)

  规则十六:判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议是预约合同还是本约合同,主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容

  判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之,则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。(张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案,最高院公报2012年第11期)

  规则十七:规避国家对房地产行业调控政策的合同无效

  房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定,应当认定合同无效。(徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案,最高院公报2013年第12期)

  开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。(中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案,最高院公报2014年第9期)

  规则十八:抵押预告登记,如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立无效

  预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。(中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案,最高院公报2014年第9期)

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