中åŽå…¨å›½å¾‹å¸ˆå会 律师办ç†äºŒæ‰‹æˆ¿ä¹°å–åˆåŒä¸šåŠ¡æ“作指引

å‘布时间: [2013-4-24-16:22:49]    æµè§ˆé‡:6601次
ä¸ºä¾æ³•维护二手房买å–åŒæ–¹å½“事人ã€ç¬¬ä¸‰äººçš„åˆæ³•æƒç›Šï¼Œæé«˜å¾‹å¸ˆæ‰¿åŠžäºŒæ‰‹æˆ¿ä¹°å–åˆåŒä¸šåŠ¡æœåŠ¡è´¨é‡ï¼Œä¸ºå¾‹å¸ˆæä¾›ä¸šåŠ¡æ“作方é¢çš„借鉴和ç»éªŒã€‚便®ã€Šä¸­åŽäººæ°‘å…±å’Œå›½åŸŽå¸‚æˆ¿åœ°äº§ç®¡ç†æ³•》åŠå…¶ä»–有关规定,制定本指引。
  第1æ¡ã€€æœ¬æŒ‡å¼•çš„å®šä¹‰åŠæç¤º
  1.1 本指引所称“二手房â€ï¼Œæ˜¯ç›¸å¯¹å¼€å‘商开å‘é”€å”®çš„å•†å“æˆ¿è€Œè¨€ï¼Œæ˜¯æŒ‡æˆ¿åœ°äº§äº§æƒäº¤æ˜“å¸‚åœºä¸­äº§æƒæ˜Žæ™°ã€ç»è¿‡ä¸€æ‰‹ä¹°å–之åŽå†è¡Œä¸Šå¸‚çš„æˆ¿å±‹ï¼ŒåŒ…æ‹¬å•†å“æˆ¿å’Œå·²è´­çš„å„ç±»æ”¿ç­–æ€§ä½æˆ¿ã€‚
ã€€ã€€å·²è´­çš„æ”¿ç­–æ€§ä½æˆ¿ä¸»è¦åŒ…括èŒå·¥ä¸ªäººæŒ‰ç…§æˆ¿æ”¹æ”¿ç­–è´­ä¹°çš„å…¬æœ‰ä½æˆ¿ã€ç»æµŽé€‚ç”¨ä½æˆ¿ã€é›†èµ„所建房屋和åˆä½œå»ºè®¾æˆ¿å±‹ç­‰ã€‚
  1.2 本指引所称二手房买å–,是指出å–äººå°†è‡ªå·±äº«æœ‰çš„å•†å“æˆ¿å’Œå·²è´­æ”¿ç­–æ€§ä½æˆ¿çš„æ‰€æœ‰æƒé€šè¿‡åˆæ³•程åºè½¬è®©ç»™ä¹°å—人,买å—人接å—该房屋所有æƒå¹¶æ”¯ä»˜ä»·æ¬¾çš„æ°‘事法律行为;二手房买å–åˆåŒå°±æ˜¯åœ¨è¯¥ä¹°å–过程中,出å–人与买å—äººç­¾è®¢çš„æ˜Žç¡®åŒæ–¹æƒåˆ©ä¹‰åŠ¡å…³ç³»çš„å议。
  1.3 本指引所称买å—人,是指二手房买å–行为中通过支付价款å–得房屋所有æƒçš„交易方;本指引所称出å–人,是指二手房买å–è¡Œä¸ºä¸­é€šè¿‡è½¬ç§»æˆ¿å±‹æ‰€æœ‰æƒæ¢å–价款的交易方。
  1.4ã€€æœ¬æŒ‡å¼•æ‰€ç§°æˆ¿åœ°äº§ç™»è®°æœºå…³ï¼Œæ˜¯æŒ‡æˆ¿åœ°äº§æ‰€åœ¨åœ°çš„åŽ¿çº§ä»¥ä¸Šäººæ°‘æ”¿åºœè®¾ç«‹çš„æˆ¿åœ°äº§è¡Œæ”¿ç®¡ç†æœºå…³ã€‚
  1.5 本指引所称房地产中介æœåŠ¡ï¼Œæ˜¯æŒ‡ä¸ºæˆ¿åœ°äº§äº¤æ˜“æä¾›æœåŠ¡çš„æˆ¿åœ°äº§å’¨è¯¢ã€æˆ¿åœ°äº§ä»·æ ¼è¯„ä¼°ã€æˆ¿åœ°äº§ç»çºªç­‰æ´»åŠ¨çš„æ€»ç§°ã€‚
  房地产咨询,是指为房地产活动当事人æä¾›æ³•å¾‹æ³•è§„ã€æ”¿ç­–ã€ä¿¡æ¯ã€æŠ€æœ¯ç­‰æ–¹é¢æœåŠ¡çš„ç»è¥æ´»åŠ¨ã€‚
  房地产代ç†ï¼Œæ˜¯æŒ‡ä¸“业æœåŠ¡æœºæž„æŽ¥å—当事人的委托,以委托人的åä¹‰åŠžç†æˆ¿å±‹ä¹°å–ã€æˆ¿å±‹äº§æƒç™»è®°è¿‡æˆ·ç­‰æ–¹é¢çš„æœåŠ¡çš„ç»è¥æ´»åŠ¨ã€‚
  1.6 本指引所称房地产咨询人员,是指具有房地产åŠç›¸å…³ä¸“业中等以上学历,有与房地产咨询业务相关的åˆçº§ä»¥ä¸Šä¸“业技术èŒç§°ï¼Œå¹¶å–å¾—è€ƒè¯•åˆæ ¼è¯ä¹¦çš„专业技术人员。
  1.7 本指引所称房地产ç»çºªäººï¼Œæ˜¯æŒ‡å…·å¤‡ç»çºªäººæ¡ä»¶(ç»è¿‡è€ƒè¯•ã€æ³¨å†Œå¹¶å–得《房地产ç»çºªäººèµ„æ ¼è¯ã€‹)ã€ç»å·¥å•†è¡Œæ”¿ç®¡ç†éƒ¨é—¨æ ¸å‡†ç™»è®°å¹¶é¢†å–è¥ä¸šæ‰§ç…§ä»Žäº‹æˆ¿åœ°äº§ç»çºªæ´»åŠ¨çš„ç»„ç»‡å’Œä¸ªäººã€‚
  1.8 本指引的有关内容适用于中åŽäººæ°‘å…±å’Œå›½å¢ƒå†…çš„è‡ªç„¶äººã€æ³•人和其他组织之间的二手房交易。中åŽäººæ°‘共和国境外的房屋(嫿¸¯æ¾³å°)åŠä¸­åŽäººæ°‘å…±å’Œå›½å¢ƒå†…åˆæ¬¡å‡ºå”®çš„æˆ¿å±‹ï¼Œä¸é€‚用本指引。
  1.9 本指引所æè¿°çš„工作内容,仅作为律师从事二手房买å–åˆåŒä¸šåŠ¡æ“作时的å‚考,ä¸ä½œä¸ºè¯„判律师执业能力åŠè¿‡é”™çš„便®ã€‚
  第2æ¡ã€€å¯¹ä¹°å–åˆåŒä¸»ä½“状况的审查
  2.1 二手房的买å—人å¯ä»¥æ˜¯ä¸­åŽäººæ°‘共和国境内ã€å¤–çš„è‡ªç„¶äººã€æ³•人和其他组织。出å–äººåº”å½“æ˜¯ä¾æ³•登记在房屋产æƒç™»è®°ç°¿ä¸Šçš„æˆ¿å±‹æ‰€æœ‰æƒäººã€‚
  2.2 基于å„ç§è´¢äº§ç›®çš„和利益,买å—人å¯ä»¥è‡ªå·±çš„å义购买,也å¯ä»¥ä»–人的å义购买,还å¯ä»¥è®¾å®šæˆ¿å±‹ä¿¡æ‰˜æŒæœ‰å’Œç®¡ç†æˆ¿å±‹ã€‚
  律师å¯ä»¥æ ¹æ®å§”托人的购买目的,æä¾›ä¼˜é€‰æ–¹æ¡ˆä¾›å§”托人å‚考,但是ä¸èƒ½ä»£æ›¿å§”托人决策。
  2.3 律师应当注æ„:除了国家法律ã€å›½åŠ¡é™¢è¡Œæ”¿æ³•è§„ã€å›½åŠ¡é™¢æ‰€å±žéƒ¨é—¨è§„ç« å¤–ï¼Œè¿˜å­˜åœ¨å¤§é‡çš„地方性法规ã€è‡ªæ²»æ¡ä¾‹ã€å•行æ¡ä¾‹åŠåœ°æ–¹æ”¿åºœè§„ç« ã€å…·ä½“的行政措施ã€åŠžäº‹æµç¨‹åŠè§„则等。这些地方性法规åŠå„类规章对买å–主体作了一些资格é™åˆ¶ï¼Œè™½ç„¶æœªå¿…导致åˆåŒæ— æ•ˆï¼Œä½†å¯èƒ½å¯¼è‡´å½“事人所签订买å–åˆåŒæ— æ³•履行或å—到行政处罚,或承担ä¸åˆ©çš„诉讼结果,因此必须充分注æ„相关法律法规ã€è§„ç« åŠå…·ä½“行政措施的涉åŠé¢ã€‚
  2.4 对于有资格é™åˆ¶çš„交易主体,律师应当æç¤ºå®¡æŸ¥ç›¸å…³ä¸»ä½“的资质ã€è®¸å¯ç­‰æ–¹é¢ï¼Œæ˜¯å¦ç¬¦åˆæ³•律规定。其中:
  (1)交易主体是有é™è´£ä»»å…¬å¸ã€è‚¡ä»½æœ‰é™å…¬å¸çš„,律师应当æç¤ºå®¡æŸ¥å…¬å¸è‘£äº‹ä¼šã€è‚¡ä¸œä¼šå®¡è®®åŒæ„äº¤æ˜“çš„ä¹¦é¢æ–‡ä»¶ã€‚
  (2)交易主体是国有的,应当æç¤ºå®¡æŸ¥æ”¿åºœä¸»ç®¡éƒ¨é—¨çš„æ‰¹å‡†æ–‡ä»¶ã€‚
  (3)交易主体是集体ä¼ä¸šçš„,应当æç¤ºå®¡æŸ¥èŒå·¥ä»£è¡¨å¤§ä¼šçš„æ‰¹å‡†æ–‡ä»¶ã€‚
  (4)境外机构和个人在境内投资购买éžè‡ªç”¨æˆ¿å±‹çš„,律师应æç¤ºå®¡æŸ¥å…¶æ˜¯å¦å·²å–得《外商投资ä¼ä¸šæ‰¹å‡†è¯ä¹¦ã€‹å’Œã€Šè¥ä¸šæ‰§ç…§ã€‹ã€‚
  (5)境外机构在境内设立的分支ã€ä»£è¡¨æœºæž„和在境内工作ã€å­¦ä¹ æ—¶é—´è¶…过一年的境外个人,在境内投资购买自用房屋的,应当æç¤ºå®¡æŸ¥å…¶æ˜¯å¦æŒæœ‰æˆ‘å›½æ”¿åºœæœ‰å…³éƒ¨é—¨æ‰¹å‡†çš„è®¾ç«‹å¢ƒå†…æœºæž„çš„è¯æ˜Žå’Œæ¥å¢ƒå†…工作ã€å­¦ä¹ çš„è¯æ˜Žã€‚
  (6)对于在境内没有设立分支ã€ä»£è¡¨æœºæž„的境外机构和在境内工作ã€å­¦ä¹ æ—¶é—´ä¸€å¹´ä»¥ä¸‹çš„境外个人,律师应æç¤ºå…¶è´­ä¹°æˆ¿å±‹å­˜åœ¨çš„æ³•律障ç¢ä¸Žé£Žé™©ã€‚
  2.5 律师应æç¤ºï¼šé›†ä½“æ‰€æœ‰åœŸåœ°ä¸Šçš„å±…ä½æˆ¿å±‹æœªç»ä¾æ³•å¾ç”¨ï¼Œåªèƒ½å‡ºå”®ç»™æœ¬é›†ä½“具备居使ˆ¿å±‹å»ºè®¾ç”³è¯·æ¡ä»¶çš„个人。éžå±…使ˆ¿å±‹åªèƒ½å‡ºå”®ç»™æœ¬é›†ä½“ç»æµŽç»„织或者个体ç»è¥è€…。
  第3æ¡ã€€å¯¹äºŽæƒåˆ©çŠ¶å†µçš„è°ƒæŸ¥ä¸Žå®¡æ ¸
  3.1 æƒå±žå®¡æŸ¥
  3.1.1 律师应当æé†’ä¹°å—人审查二手房的æƒå±žè¯æ˜ŽåŠç›¸å…³æ–‡ä»¶ã€‚å¯¹äºŽæ²¡æœ‰ä¾æ³•进行产æƒç™»è®°å¹¶å–得房地产æƒè¯ä¹¦çš„æˆ¿å±‹æˆ–æƒå±žæœ‰äº‰è®®çš„æˆ¿å±‹ï¼Œåº”æç¤ºå…¶æ³•律上的风险åŠå¯èƒ½çš„åŽæžœã€‚
  在有些情况下,尽管没有房产è¯ï¼Œä½†æ˜¯åœ¨è¯„估风险åŽï¼Œå¯ä»¥é€šè¿‡ä¿¡æ‰˜è®¾è®¡è¿›è¡Œäº¤æ˜“或在有担ä¿çš„å‰æä¸‹äº¤æ˜“ï¼Œå¯¹æ­¤åº”å½“æœ‰å½“äº‹äººçš„å¦è¡Œå§”托。
  3.1.2 为慎é‡èµ·è§ï¼Œå¾‹å¸ˆåº”建议买å—äººå‘æˆ¿åœ°äº§ç™»è®°æœºå…³è°ƒæŸ¥æ ¸å®žæƒåˆ©è¯ä¹¦åŠå…¶è®°è½½å†…容的真实性ã€åŒä¸€æ€§ï¼Œä»¥äº†è§£æ‹Ÿäº¤æ˜“çš„æˆ¿å±‹æ˜¯å¦æœ‰äº§æƒäº‰è®®ã€‚
  ä¸åŒçš„åŸŽå¸‚è®¾å®šçš„æˆ¿åœ°äº§ç®¡ç†æœºå…³çš„åç§°ä¸ä¸€è‡´ï¼Œå¦‚北京是北京市建设委员会,天津是天津市房屋管ç†å±€ã€‚律师æä¾›å’¨è¯¢æ„è§å‰ï¼Œåº”å½“äº†è§£æœ¬åœ°çš„æˆ¿å±‹ç™»è®°ç®¡ç†æœºæž„。
  土地使用æƒç™»è®°æœºå…³æ˜¯äºŒæ‰‹æˆ¿æ‰€åœ¨åœ°çš„县级以上土地管ç†éƒ¨é—¨ï¼Œä½†æ˜¯åº”当加盖人民政府的å°ç« ï¼Œä»¥äººæ°‘政府的å义å‘è¯ã€‚
  律师在审查土地使用æƒè¯æ—¶åº”知晓房屋所在地的规定,了解土地登记机关是å¦å·²å‘è¾–åŒºçš„æ‰€æœ‰æˆ¿å±‹å‘æ”¾åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒè¯è¿˜æ˜¯å‘éƒ¨åˆ†æˆ¿å±‹å‘æ”¾äº†åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒè¯ã€‚如果有土地使用æƒè¯ï¼Œåº”æç¤ºä¹°å—人在二手房买å–åˆåŒä¸­çº¦å®šåŠžç†åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒè¯çš„相关事宜。
  3.1.3 律师应对房屋所有æƒè¯çš„çœŸä¼ªè¿›è¡Œå®¡æŸ¥ï¼ŒåŠæ—¶å‘现è¯ä¹¦çš„真伪。律师还应对出å–人的身份进行核查,确定是å¦å­˜åœ¨å†’å顶替的出å–人。
  3.2 共有财产审查
  3.2.1 律师在审查房屋所有æƒè¯ä¹¦æ—¶ï¼Œåº”当关注拟交易的房地产是å¦å­˜åœ¨å…±æœ‰æƒäººã€‚
  3.2.2 二手房属于两个以上(å«ä¸¤ä¸ª)主体共有的,应当审查(æäº¤)共有æƒäººåŒæ„转让的书é¢è¯æ˜Žã€‚å¿…è¦æ—¶å¾‹å¸ˆåº”出具范本文件。
  未ç»å…¶ä»–共有人书é¢åŒæ„的,律师应æç¤ºä¸å¾—ä¹°å–。
  3.2.3 律师应当注æ„:我国婚姻法规定,实行夫妻共åŒè´¢äº§åˆ¶ä¸ºä¸»ï¼Œçº¦å®šä¸ªåˆ«è´¢äº§åˆ¶ä¸ºè¡¥å……的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有æƒè¯è®°è½½çš„æ‰€æœ‰æƒäººä¸ºä¸€äººï¼Œä¹Ÿåº”徿±‚å…¶é…å¶çš„书颿„è§æˆ–者由出å–人æäº¤ä¸ªåˆ«è´¢äº§åè®®ã€‚å¦‚å–æ–¹ç§°å•èº«ï¼Œåº”è¦æ±‚å…¶æä¾›å•èº«è¯æ˜Žï¼Œå¦‚å–æ–¹ç§°ç¦»å©šåˆ™è¦æ±‚其出示离婚åè®®ã€ç¦»å©šè°ƒè§£ä¹¦æˆ–åˆ¤å†³ä¹¦ï¼Œå®¡æŸ¥ç¦»å©šæ³•å¾‹æ–‡ä»¶å¯¹æ‰€å”®æˆ¿å±‹çš„å¤„ç†æƒ…å†µï¼Œå¿…è¦æ—¶åº”到出具离婚法律文书的机关进行核查。
  3.2.4 律师应当注æ„:交易的房屋若是å‘生继承的房屋,应æé†’委托人先按照《中åŽäººæ°‘共和国继承法》的相关规定,确定继承人,办ç†ç»§æ‰¿å…¬è¯åŽï¼Œç”±æ‰€æœ‰ç»§æ‰¿äººè¾¾æˆä¸€è‡´æ„è§åŽï¼Œæ–¹å¯ç­¾è®¢ä¹°å–åˆåŒã€‚
  3.3 æƒåˆ©é™åˆ¶å®¡æŸ¥
  3.3.1 交易å‰ï¼Œå¾‹å¸ˆåº”å½“å®¡æŸ¥äºŒæ‰‹æˆ¿æœ‰æ— å¸æ³•æœºå…³æˆ–è¡Œæ”¿æœºå…³ä¾æ³•è£å®šæˆ–è€…å†³å®šæŸ¥å°æˆ–者以其他形å¼é™åˆ¶æˆ¿å±‹æ‰€æœ‰æƒçš„æƒ…å†µï¼Œå¿…è¦æ—¶å¾‹å¸ˆåº”å‘登记机关和有关部门查询。
  一般说æ¥ï¼Œæœ‰æƒæŸ¥å°çš„叿³•机关包括人民法院ã€äººæ°‘检察院ã€å…¬å®‰æœºå…³ã€å›½å®¶å®‰å…¨æœºå…³ï¼›æœ‰æƒå¯¹æˆ¿åœ°äº§é‡‡å–æŸ¥å°æˆ–é™åˆ¶æŽªæ–½çš„è¡Œæ”¿æœºå…³åŒ…æ‹¬ç¨ŽåŠ¡æœºå…³ã€æµ·å…³ã€å»ºè®¾è¡Œæ”¿ç®¡ç†æœºå…³ç­‰ã€‚
  3.3.2 无法å–å¾—ç‹¬ç«‹è¯æ®çš„,律师应æç¤ºå½“事人作出没有æƒåˆ©é™åˆ¶çš„说明。
  3.3.3ã€€å¸æ³•æœºå…³å’Œè¡Œæ”¿æœºå…³ä¾æ³•è£å®šã€å†³å®šæˆ–者以其他方å¼é™åˆ¶äºŒæ‰‹æˆ¿æƒåˆ©çš„,律师应æç¤ºä¸å¾—ä¹°å–æˆ–告知买å–的风险。
  3.3.4ã€€å¾‹å¸ˆè¦æç¤ºå§”æ‰˜äººï¼Œå‡ºäºŽå›½å®¶å®‰å…¨å’Œå†›äº‹å®‰å…¨çš„è€ƒè™‘ï¼Œå›½å®¶å®‰å…¨éƒ¨é—¨è§„å®šï¼šæœ‰äº›åœ°åŸŸçš„æˆ¿å±‹æ˜¯ä¸èƒ½å‡ºå”®ç»™å¢ƒå¤–äººå£«çš„ï¼Œå¦‚å‡ºå”®ï¼Œéœ€ç›¸å…³é¡¹ç›®åŠžå…¬å®¤å‡ºå…·å‡†äºˆè´­æˆ¿çš„è¯æ˜Žã€‚律师å¯å‘房屋所在地有关政府部门ã€è¡—é“办事处或居民委员会进行调查。
  3.3.5 律师应æç¤ºå§”托人,外国驻åŽä½¿é¦†ã€é¢†äº‹é¦†è´­æˆ¿ï¼Œéœ€å–得外交部的批准。
  3.3.6ã€€å¾‹å¸ˆåº”å°±äº¤æ˜“æˆ¿å±‹çš„ç±»åˆ«åŠæ€§è´¨è¿›è¡Œå®¡æŸ¥ï¼Œç¡®å®šæˆ¿å±‹çš„类别。如是央产房,律师应æç¤ºå§”æ‰˜äººï¼Œå¤®äº§æˆ¿å‡ºå”®éœ€ç¬¦åˆæˆ¿æ”¹æ”¿ç­–ï¼Œä¸Šå¸‚å‡ºå”®çš„å‰ææ˜¯åŽŸå”®æˆ¿å•ä½å·²åˆ°å¤®äº§æˆ¿äº¤æ˜“办公室办ç†äº†ç™»è®°å¤‡æ¡ˆï¼Œå¦åˆ™ä¹°å–åŒæ–¹æ— æ³•进行交易。
  3.3.7 律师应æç¤ºå§”æ‰˜äººï¼Œç»æµŽé€‚用房ã€é›†èµ„å»ºæˆ¿æˆ–å›žè¿æˆ¿ç­‰æŒ‰ç…§ç»æµŽé€‚用房政策管ç†çš„æˆ¿å±‹äº¤æ˜“在政策方é¢çš„é™åˆ¶ï¼Œå…·ä½“çš„é™åˆ¶åŒ…括是å¦èƒ½è‡ªå·±æµè½¬ã€æµè½¬çš„æ—¶é—´é™åˆ¶ã€ä¸»ä½“资格的é™åˆ¶ç­‰ã€‚
  3.3.8 律师应æç¤ºå§”托人,出售人或买å—人行为能力,以是å¦èƒ½ç‹¬ç«‹æ‰¿æ‹…民事责任为准,如ä¸èƒ½ç‹¬ç«‹æ‰¿æ‹…æ°‘äº‹è´£ä»»ï¼Œç›¸å…³çš„ä»£ç†æˆ–监护手续是å¦å®Œå¤‡ã€åˆæ³•。
  3.4 他项æƒåˆ©è®¾ç½®å®¡æŸ¥
  3.4.1 律师应当æç¤ºä¹°å—人,审查二手房有无抵押等他项æƒåˆ©è®¾ç½®æƒ…况。
  若有抵押,应当å–得出å–人已ç»é€šçŸ¥æŠµæŠ¼æƒäººçš„书é¢è¯æ®ï¼Œæˆ–者å–得抵押æƒäººç­‰ä»–项æƒåˆ©äººä¹¦é¢åŒæ„è½¬è®©çš„è¯æ˜Žã€‚
  律师应当æç¤ºï¼šä¹°æˆ¿äººæœ‰æ‰¿æ‹…所购房屋被追åŠå¿è¿˜å€ºåŠ¡çš„é£Žé™©ã€‚
  3.4.2 律师应当æç¤ºå‡ºå–人,在出å–二手房å‰ï¼Œåº”当在åˆç†çš„æœŸé™å†…å°†è¦å‡ºå”®çš„æƒ…况书é¢é€šçŸ¥æŠµæŠ¼æƒäººã€‚如果没有履行通知义务,买å–åˆåŒæ— æ•ˆã€‚
  3.5 优先购买æƒå®¡æŸ¥
  3.5.1 律师应当æç¤ºä¹°å—人,在åŒç­‰æ¡ä»¶ä¸‹ï¼ŒäºŒæ‰‹æˆ¿çš„共有人和承租人享有优先购买æƒã€‚ä¹°å—人应当审查优先购买æƒäººæœ‰æ— æ”¾å¼ƒä¼˜å…ˆè´­ä¹°æƒæˆ–åŒæ„å‡ºå”®çš„è¯æ˜Žã€‚
  3.5.2 律师应当æç¤ºå‡ºå–人,如果房屋出租的,应将è¦å‡ºå”®çš„æƒ…况在åˆç†çš„æœŸé™å†…æå‰ä¹¦é¢é€šçŸ¥æ‰¿ç§Ÿäººã€‚æå‰é€šçŸ¥çš„åˆç†çš„æœŸé™ä¸€èˆ¬ä¸º3个月。
  3.5.3 如果没有å–得优先购买æƒäººæ”¾å¼ƒä¼˜å…ˆè´­ä¹°æƒçš„书颿–‡ä»¶ï¼Œå¾‹å¸ˆåº”当æç¤ºä¹°å–åˆåŒå­˜åœ¨å¯èƒ½è¢«å®£å‘Šä¸ºæ— æ•ˆçš„风险。
  3.5.4 如承租人放弃优先购买æƒï¼Œå¾‹å¸ˆåº”æç¤ºä¹°å—人购房åŽç»§ç»­å±¥è¡Œç§ŸèµåˆåŒï¼Œå¹¶ä¸Žæ‰¿ç§Ÿäººç­¾è®¢ç§Ÿèµä¸»ä½“å˜æ›´åˆåŒã€‚
  3.5.5 通过æ‹å–购买二手房的,律师也应当关注共有æƒäººã€æ‰¿ç§Ÿäººæ˜¯å¦æ”¾å¼ƒäº†ä¼˜å…ˆè´­ä¹°æƒã€‚如果没有放弃优先购买æƒçš„æœ‰æ•ˆè¯æ˜Žï¼Œåº”当关注æ‹å–ç¨‹åºæ˜¯å¦è§„定了优先购买æƒäººçš„æƒåˆ©è¡Œä½¿æ¡ä»¶ã€‚
  3.6 其他æƒåˆ©é™åˆ¶æƒ…形的审查
  3.6.1 律师应当关注和æç¤ºä¹°å—人注æ„ï¼ŒäºŒæ‰‹æˆ¿è‹¥å­˜åœ¨è¢«ä¾æ³•æ”¶å›žåœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒæˆ–法律ã€è¡Œæ”¿æ³•è§„è§„å®šç¦æ­¢è½¬è®©çš„其他情形的,ä¸å¾—ä¹°å–。
  3.6.2ã€€è‹¥æ˜¯å·²è´­å…¬æœ‰ä½æˆ¿å’Œç»æµŽé€‚ç”¨ä½æˆ¿ä¹°å–,还è¦å®¡æŸ¥å·²è´­å…¬æœ‰ä½æˆ¿å’Œç»æµŽé€‚ç”¨ä½æˆ¿æœ‰æ— ä¸‹åˆ—ç¦æ­¢ä¹°å–的情形之一:
  (1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
  (2)使ˆ¿é¢ç§¯è¶…过çœã€è‡ªæ²»åŒºã€ç›´è¾–市人民政府规定的控制标准,或者è¿å规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款åŠè£…修费用的;
  (3)处于户ç±å†»ç»“地区并已列人拆è¿å…¬å‘ŠèŒƒå›´å†…的;
  (4)上市出售åŽå½¢æˆæ–°çš„使ˆ¿å›°éš¾çš„ï¼›
  (5)æ“…è‡ªæ”¹å˜æˆ¿å±‹ä½¿ç”¨æ€§è´¨çš„ï¼›
  (6)æœ‰æ³•å¾‹ã€æ³•规以åŠåŽ¿çº§ä»¥ä¸Šäººæ°‘æ”¿åºœè§„å®šå…¶ä»–ä¸å®œå‡ºå”®æƒ…形的。
  3.6.3 律师应æç¤ºï¼šå·²è´­ä¹°ç»æµŽé€‚ç”¨ä½æˆ¿çš„å®¶åº­æœªä½æ»¡5å¹´çš„ä¸å¾—æŒ‰å¸‚åœºä»·æ ¼å‡ºå”®ä½æˆ¿ï¼Œç¡®éœ€å‡ºå”®çš„,å¯å‡ºå”®ç»™ç¬¦åˆç»æµŽé€‚ç”¨ä½æˆ¿è´­ä¹°æ¡ä»¶çš„家庭或由政府相关部门收购,出售å•ä»·ä¸å¾—高于购买时的å•价。
ã€€ã€€å·²è´­ä¹°ç»æµŽé€‚ç”¨ä½æˆ¿çš„å®¶åº­ä½æ»¡5年的,按照当地政府的规定,以签订åˆåŒæ—¶é—´ä¸ºé™ï¼›æœ‰äº›å³ä½¿ä½æ»¡5年,也ä¸èƒ½ä¸Šå¸‚å‡ºå”®ã€‚æœ‰äº›ç»æµŽé€‚用房å¯ä»¥æŒ‰å¸‚场价格出售,但需由出售人到房屋所在地区ã€åŽ¿å›½åœŸæˆ¿å±‹ç®¡ç†å±€æŒ‰æˆäº¤é¢çš„10%缴纳综åˆåœ°ä»·æ¬¾ã€‚
  第4æ¡ã€€æˆ¿å±‹è´¨é‡çš„审查
  4.1 律师应当æç¤ºä¹°å—人查看或调查所购二手房的质é‡çŠ¶å†µã€‚
  4.2 二手房超过åˆç†ä½¿ç”¨å¹´é™åŽç»§ç»­ä½¿ç”¨çš„,律师应æç¤ºä¹°å—人委托具有相应资质等级的鉴定机构鉴定。
  4.3 律师应当æç¤ºå§”托人,律师ä¸å¯¹æˆ¿å±‹è´¨é‡æ‰¿æ‹…任何责任。
  第5æ¡ã€€ä¹°å–åˆåŒæ–‡æœ¬çš„æ‹Ÿè®¢å’Œå®¡æŸ¥
  5.1 律师应æç¤ºï¼šäºŒæ‰‹æˆ¿ä¹°å–应当订立书é¢å½¢å¼çš„æˆ¿åœ°äº§ä¹°å–åˆåŒã€‚当事人既å¯ä½¿ç”¨ç¤ºèŒƒæ–‡æœ¬ï¼Œä¹Ÿå¯å‚照示范文本自行拟订åˆåŒæ¡æ¬¾ã€‚
  自拟åˆåŒä¸å¾—嫿œ‰å…除æä¾›æ–¹æ³•定责任ã€åŠ é‡å¯¹æ–¹è´£ä»»åŠæŽ’é™¤å¯¹æ–¹æƒåˆ©çš„内容。
  5.2 自拟åˆåŒåº”具备以下主è¦å†…容.
  (1)ä¹°å–å½“äº‹äººçš„å§“åæˆ–者åç§°ã€ä½æ‰€ï¼›
  (2)二手房的åè½åœ°ç‚¹ã€é¢ç§¯ã€å››è‡³èŒƒå›´ï¼›
  (3)åœŸåœ°æ‰€æœ‰æƒæ€§è´¨ã€åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒèŽ·å¾—æ–¹å¼å’Œä½¿ç”¨æœŸé™ï¼›
  (4)二手房的规划使用性质;
  (5)房屋的平é¢å¸ƒå±€ã€ç»“æž„ã€å»ºç­‘è´¨é‡ã€è£…饰标准以åŠé™„属设施ã€é…套设施等状况;
  (6)二手房买å–çš„ä»·æ ¼ã€æ”¯ä»˜æ–¹å¼å’ŒæœŸé™ï¼›
  (7)二手房的交付和验收的日期ã€äº¤ä»˜æ–¹å¼ï¼›
  (8)出å–人户å£çš„è¿ç§»ï¼›
  (9)维修基金的处ç†ï¼›
  (10)物业管ç†è´¹çš„结清责任;
  (11)è¿çº¦è´£ä»»ï¼›
  (12)争议的解决方å¼ï¼›
  (13)当事人约定的其他事项。
  5.3 律师应当æç¤ºï¼šæˆ¿å±‹çš„地点和四至ã€é¢ç§¯ã€åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒã€æˆ¿å±‹æ€§è´¨ã€æˆ·åž‹ã€ç»“æž„ã€é…套设施ã€é™„属设施ã€è£…饰等,应在åˆåŒä¸­å™è¿°æ¸…楚,并与房屋所有æƒè¯ã€åœŸåœ°ä½¿ç”¨æƒè¯æˆ–批准文件上的记载一致。
ã€€ã€€å‡ºå–æ–¹åº”å½“å‡ºç¤ºåœŸåœ°ä½¿ç”¨è¯æˆ–者æä¾›åœŸåœ°ä½¿ç”¨æ‰¹å‡†æ–‡ä»¶åŠå…¶ä»–文件的原件。
  5.4 有关街é“ã€æ¥¼å·ç­‰åº”当使用地åç®¡ç†æœºæž„核准的å称。
  5.5ã€€ä»·æ ¼ã€æ”¯ä»˜æ–¹å¼ã€æ”¯ä»˜æ—¶é—´ã€æˆ¿å±‹çš„交付和验收时间ã€å…¬å…±ç»´ä¿®åŸºé‡‘的处ç†åŠè¿çº¦è´£ä»»ç­‰åº”当明确。律师应æç¤ºå…ˆè¡Œæ”¯ä»˜æˆ¿æ¬¾å¯¹ä¹°å—äººçš„é£Žé™©ï¼ŒåŽæ”¯ä»˜æˆ¿æ¬¾å¯¹å‡ºå–人的风险。
  如果出å–äººæˆ·å£æ‰€åœ¨åœ°æ˜¯æ‰€å‡ºå”®æˆ¿å±‹åœ°å€çš„,还应当明确约定出å–人è¿å‡ºæˆ·å£çš„æ—¶é—´ã€‚
  5.6 律师应æç¤ºï¼šå¦‚委托人购买å°äº§æƒæˆ¿æˆ–城市居民购买农民的宅基地所签订的买å–åˆåŒæ— æ•ˆï¼Œå¹¶åº”告知åˆåŒæ— æ•ˆçš„åŽæžœåŠå¤„ç†æ–¹å¼ã€‚
  5.7 律师应æç¤ºä¹°å—人了解所购房屋是å¦å‡ºçŽ°è¿‡éžæ­£å¸¸å½±å“ä¹°å—人的æžç«¯äº‹ä»¶ï¼Œå¦‚ç«ç¾ã€ä¸¥é‡çš„刑事案件等。
  5.8 律师应æç¤ºåœ¨ä¹°å–åˆåŒä¸­çº¦å®šè£…ä¿®ã€é™„属物åŠå®¶å…·ã€ç”µå™¨ç­‰æ˜¯å¦åŒ…括在房价款中。
  5.9 律师应æç¤ºå§”托人在åˆåŒä¸­çº¦å®šè¯¦ç»†çš„åˆåŒè§£é™¤æ¡æ¬¾ã€‚
  5.10 律师应æç¤ºå§”托人在买å–åˆåŒä¸­çº¦å®šåŠžç†è¿‡æˆ·çš„æ—¶é—´åŠè¿çº¦è´£ä»»ï¼Œå¹¶å‘ŠçŸ¥åœ¨æˆ¿åœ°äº§è¡Œæ”¿ç®¡ç†æœºå…³å—ç†åŽã€æˆ¿äº§è¯å–得之å‰å‡ºå–çš„æˆ¿å±‹ä»æœ‰è¢«æŸ¥å°çš„å¯èƒ½ï¼Œå¦‚在此期间被查å°ï¼Œå‡ºå–人应承担相应的è¿çº¦è´£ä»»ã€‚
  5.11 律师应æç¤ºæˆ¿å±‹ä¸€æˆ¿ä¸¤å”®æˆ–å¤šå”®çš„æ³•å¾‹åŽæžœï¼Œå¹¶å»ºè®®å§”托人在买å–åˆåŒä¸­çº¦å®šå‘生此类è¿çº¦è¡Œä¸ºçš„è¿çº¦è´£ä»»ã€‚
  5.12 因国家实行用地性质管制和建筑工程使用管制制度,ä½å®…用房未ç»å°åŒºå†…区分所有æƒäºº(业主)çš„ä¸€è‡´åŒæ„,ä¸èƒ½æ”¹åšé¤åŽ…ã€æ­ŒåŽ…ç­‰å•†ä¸šç”¨é€”ï¼Œå› æ­¤å¾‹å¸ˆåº”æç¤ºä¹°å—人注æ„审查房屋的使用性质。
  5.13 由于税收上的考虑,律师应æç¤ºå§”托人,有关装饰特别是å¯ç§»åŠ¨çš„è£…é¥°ç‰©çš„è½¬è®©å¯ä»¥å¦è¡Œç­¾è®¢åˆåŒã€‚
  5.14 律师应æç¤ºä¹°å—人注æ„ï¼šè´­ä¹°çš„æˆ¿å±‹æœªç»æˆ¿åœ°äº§ç™»è®°æœºæž„登记,ä¸å¾—å¯¹æŠ—ç¬¬ä¸‰äººï¼›ä¸ºé˜²æ­¢å‡ºè®©äººä¸€æˆ¿å¤šå”®ç­‰éžæ³•行为的出现,应在åˆåŒä¸­çº¦å®šåŠæ—¶åŠžç†å¤‡æ¡ˆç™»è®°å’Œäº§æƒè½¬ç§»ç™»è®°ã€‚
  买å–åŒæ–¹è¿˜åº”约定,房地产买å–åˆåŒç”Ÿæ•ˆä¹‹æ—¥èµ·çš„一定时间内,应当由出å–äººç»“æ¸…æˆ¿å±‹äº¤ä»˜å‰æ‰€æ¬ çš„物业管ç†è´¹ï¼Œå¹¶åº”将房地产转让情况书é¢å‘ŠçŸ¥ä¸šä¸»å§”员会和物业管ç†å•ä½ã€‚房屋产æƒå˜æ›´ç™»è®°å®ŒæˆåŽåŠžç†æˆ¿å±‹å…¬å…±ç»´ä¿®åŸºé‡‘户åçš„å˜æ›´æ‰‹ç»­ã€‚
  5.15 律师应当æç¤ºï¼šå½“事人å¯ä»¥é€‰æ‹©äº‰è®®çš„å¤„ç†æ–¹å¼å’Œæœºæž„。
ã€€ã€€è‹¥å½“äº‹äººé€‰æ‹©å‘æ³•院æèµ·è¯‰è®¼çš„,律师应æé†’当事人选择的管辖法院ä¸å¾—è¿å法律规定的专属管辖。
  若当事人选择仲è£çš„,律师应æé†’å½“äº‹äººå‡†ç¡®ä¹¦å†™ä»²è£æœºæž„çš„å称,如选择“北京仲è£å§”员会â€çš„,ä¸èƒ½å†™æˆâ€œåŒ—京市仲è£å§”员会â€ã€‚
  律师还应当æç¤ºï¼šä»²è£æ˜¯æŒ‰ç…§é€‰å®šçš„ä»²è£æœºæž„的仲è£è§„则进行,而且是一è£ç»ˆå±€ã€‚
  5.16ã€€å¾‹å¸ˆåº”å½“åŠæ—¶å…³æ³¨äºŒæ‰‹æˆ¿ä¹°å–过程中应缴纳的å„ç§ç¨Žè´¹çš„å˜åŒ–,并应æç¤ºå§”托人,在办è¯ä¸­å‘生的å„ç§ç¨Žè´¹åº”æ®å®žæ”¯ä»˜ã€‚
  5.17 律师应æç¤ºå§”托人,二手房买å–中å‘生或应缴纳的税费åŠç¼´çº³ç¨Žè´¹çš„主体。税费缴纳的标准å„地有一定差异,且因国家对房地产的调控政策时常å˜åŒ–,一般买方在交易时应缴纳契税ã€å°èŠ±ç¨Žï¼Œå¦‚åŠžç†è´·æ¬¾åº”缴纳与贷款有关的ä¿é™©è´¹ã€è¯„ä¼°è´¹ç­‰è´¹ç”¨ã€‚å–æ–¹ä¸€èˆ¬ç¼´çº³è¥ä¸šç¨Žã€åŸŽå¸‚å»ºè®¾ç»´æŠ¤ç¨Žã€æ•™è‚²é™„加费ã€ä¸ªäººæ‰€å¾—税ã€åœŸåœ°å¢žå€¼ç¨Žã€å°èŠ±ç¨Žç­‰è´¹ç”¨ã€‚å¾‹å¸ˆåº”æç¤ºå§”托人购买未å–得产æƒè¯çš„æˆ¿å±‹è¿˜ä¼šå‘生出å–人与开å‘商之间办è¯çš„费用,应在åˆåŒä¸­çº¦å®šè´¹ç”¨çš„æ‰¿æ‹…è´£ä»»äººï¼Œå¹¶åŒæ—¶å‘ŠçŸ¥å§”æ‰˜äººç¨Žè´¹æ ‡å‡†éšæ—¶å¯èƒ½ä¼šå˜æ›´ï¼Œå®žé™…费用应以登记时政府和相关部门的规定为准。
  5.18 åˆåŒç­¾ç½²åº”以书写签åä¸ºå‡†ï¼Œä½†æˆ¿å±‹ç™»è®°æœºå…³æœ‰ç‰¹æ®Šè¦æ±‚的应加盖å°ç« ã€‚
  5.19ã€€å¦‚æžœæ˜¯å–æ–¹ä»£ç†äººä»£ä¸ºç­¾è®¢åˆåŒï¼Œåº”当附有ç»è¿‡å…¬è¯çš„委托人的授æƒå§”托书。如果是买方代ç†äººä»£ä¸ºç­¾è®¢åˆåŒï¼Œä¹Ÿåº”附有委托人的授æƒå§”托书。
  第6æ¡ã€€ä¸­ä»‹æœåŠ¡åˆåŒå®¡æŸ¥
  6.1 律师æç¤ºï¼šåœ¨æŽ¥å—二手房中介æœåŠ¡ä¸­ï¼Œå§”æ‰˜äººæ³¨æ„æ ¸éªŒä¸­ä»‹æœåŠ¡äººå‘˜çš„èµ„æ ¼è¯ä¹¦ï¼Œä»¥ç¡®ä¿ç›¸å…³äººå‘˜å…·æœ‰æˆ¿åœ°äº§ä¸­ä»‹æœåŠ¡èµ„æ ¼ï¼Œå…·æœ‰ä¸ŽèŒä¸šç›¸é€‚应的专业知识和技能。
  6.1.1ã€€è¦æ ¸éªŒæˆ¿åœ°äº§ç»çºªç»„织和执业ç»çºªäººåœ¨æˆ¿åœ°äº§ç®¡ç†éƒ¨é—¨çš„å¤‡æ¡ˆæ‰‹ç»­å’Œæ³¨å†Œæ‰‹ç»­è¯æ˜Žã€‚
  6.1.2 应当æç¤ºå§”æ‰˜äººæ³¨æ„æˆ¿åœ°äº§ç»çºªäººå’Œç»çºªäººå‘˜æŒ‰ç…§ä¸‹åˆ—ç¨‹åºæ‰§ä¸šï¼š
  (1)å‘委托人出示《房地产ç»çºªäººå‘˜èµ„æ ¼è¯ã€‹ï¼Œæ ¡éªŒå§”托方æä¾›çš„æœ‰å…³æ–‡ä»¶èµ„料;
  (2)从事需è¦ç­¾è®¢æˆ¿åœ°äº§ç»çºªåˆåŒçš„业务项目,应å‚照当地房屋登记主管部门或工商部门制定的示范åˆåŒæ–‡æœ¬ä¸Žå§”托人签订房地产ç»çºªåˆåŒï¼›
  (3)履行åˆåŒæœŸé—´ï¼Œå‘å½“äº‹äººå„æ–¹å¦‚实ã€åŠæ—¶æŠ¥å‘Šè®¢çº¦æœºä¼šå’Œäº¤æ˜“情况;
  (4)记录ç»çºªä¸šåŠ¡äº¤æ˜“æƒ…å†µï¼Œå¦¥å–„ä¿å­˜æœ‰å…³èµ„料;
  (5)按åˆåŒè§„å®šæ”¶å–æœåŠ¡è´¹ï¼Œå¼€å…·ç»Ÿä¸€å‘票。    .
  6.1.3 应当æç¤ºå§”托人注æ„,房地产ç»çºªäººå’Œç»çºªäººå‘˜æœ‰æ— ä¸‹åˆ—ç¦æ­¢è¡Œä¸ºï¼š
  (1)æ— ç…§ç»è¥ï¼Œè¶…越其核准的ç»çºªä¸šåŠ¡èŒƒå›´å’Œéžæ³•异地ç»è¥ã€‚
  (2)éšçž’éžå•†ä¸šç§˜å¯†çš„æœ‰å…³ç»çºªæ´»åŠ¨çš„é‡è¦äº‹é¡¹ã€‚
  (3)弄虚作å‡ï¼Œæä¾›ä¸å®žçš„ä¿¡æ¯ï¼Œæˆ–签订虚å‡åˆåŒã€‚
  (4)采å–引诱ã€èƒè¿«ã€æ¬ºè¯ˆã€è´¿èµ‚å’Œæ¶æ„串通等手段,招æ½ä¸šåŠ¡æˆ–ä¿ƒæˆäº¤æ˜“。
  (5)ä¼ªé€ ã€æ¶‚改ã€è½¬è®©ã€Šæˆ¿åœ°äº§ç»çºªäººå‘˜èµ„æ ¼è¯ã€‹æˆ–å…许他人利用自己å义从事房地产ç»çºªä¸šåŠ¡ã€‚
  (6)利用已ç»ç­¾è®¢çš„æˆ¿åœ°äº§ç»çºªåˆåŒï¼Œæˆ–他人掌æ¡çš„ç»è¥ä¿¡æ¯ï¼Œé‡‡å–䏿­£å½“手段,转移业务,背弃åˆä½œï¼Œä¾µåžåŠ³åŠ¨æˆæžœï¼Œæˆ–æŸå®³å§”托人利益。
  (7)房地产开å‘ç»è¥ä¼ä¸šçš„æˆ¿åœ°äº§ç»çºªæœºæž„和人员,从事本公å¸å¼€å‘建设的房地产ç»çºªä¸šåŠ¡ã€‚
  (8)房地产ç»çºªäººå‘˜åŒæ—¶åœ¨ä¸¤ä¸ªä»¥ä¸Šæˆ¿åœ°äº§ç»çºªç»„织内兼èŒã€‚
  (9)ç´¢å–æˆ–æ”¶å—委托åˆåŒè§„定以外的酬金或其他财物,包括房地产ç»çºªç»„织以包销的å义,éšçž’委托人的实际出å–价格和第三方进行交易,获å–佣金以外的报酬;房地产ç»çºªç»„织åŠå…¶ä»Žä¸šäººå‘˜åˆ©ç”¨æ‰§ä¸šä¾¿åˆ©ï¼Œåœ¨å§”托的客户之间,通过压低å–å‡ºä»·æ ¼ï¼Œè‡ªè¡Œæ”¶è´­ï¼Œå†æŠ¬é«˜ä»·æ ¼å‡ºå–给购房者,牟å–ä¸å½“利益。
  (10)从事æˆå¥—ç‹¬ç”¨å±…ä½æˆ¿å±‹ä½¿ç”¨æƒä¹°å–ç»çºªæ´»åŠ¨ã€‚
  (11)æ³•å¾‹ã€æ³•è§„ç¦æ­¢çš„其他行为。
  6.2 政府制定了房地产ç»çºªæœåŠ¡æ”¶è´¹çš„æŒ‡å¯¼ä»·ã€‚æˆ¿åœ°äº§ç»çºªæ´»åŠ¨çš„æœåŠ¡è´¹ç”±æˆ¿åœ°äº§ç»çºªäººä¸Žå½“事人在下列收费标准内自行议定,并在房地产ç»çºªåˆåŒçš„履行期é™å†…交付:
  (1)å±…é—®ä»‹ç»æˆ–è€…ä»£ç†æˆ¿å±‹ä¹°å–的,按æˆäº¤ä»·çš„3%以下收å–ï¼›
  (2)å±…é—´ä»‹ç»æˆ–è€…ä»£ç†æˆ¿å±‹ç§Ÿèµçš„,按月租金的70%以下一次性收å–ï¼›
  (3)å±…é—´ä»‹ç»æˆ–è€…ä»£ç†æˆ¿å±‹äº¤æ¢çš„,按房地产评估价值的1%以下收å–。
  æä¾›å’¨è¯¢æœåŠ¡çš„ï¼ŒæœåŠ¡è´¹æ ‡å‡†ç”±åŒæ–¹å商议定。
  6.3 律师应æé†’委托人注æ„:凡委托具有房地产ç»çºªèµ„æ ¼çš„ä¸“ä¸šå…¬å¸æä¾›ä»£ç†ã€å±…间介ç»ç­‰æœåŠ¡çš„ï¼Œå—æ‰˜å±…é—´ã€ä»£ç†çš„æˆ¿åœ°äº§ç»çºªå…¬å¸åº”在åˆåŒä¸­æ ‡æ˜Žåç§°ã€åœ°å€ã€ç”µè¯å’Œæˆ¿åœ°äº§æ‰§ä¸šç»çºªäººçš„å§“åã€æ‰§ä¸šè¯ä¹¦å·ç ï¼Œå¹¶ç­¾å­—盖章。
  6.4 二手房买å–应当订立书é¢å½¢å¼çš„æˆ¿åœ°äº§ä¸­ä»‹æœåŠ¡åˆåŒã€‚当事人既å¯ä½¿ç”¨ç¤ºèŒƒæ–‡æœ¬ï¼Œä¹Ÿå¯å‚照示范文本自行拟订åˆåŒæ¡æ¬¾ã€‚
  6.5 律师应æç¤ºå§”托人注æ„,房地产中介æœåŠ¡åˆåŒåŒ…括下列主è¦å†…容:
  (1)å½“äº‹äººå§“åæˆ–者åç§°ã€ä½æ‰€ï¼›
  (2)中介æœåŠ¡é¡¹ç›®çš„åç§°ã€å†…容ã€è¦æ±‚和标准;
  (3)åˆåŒå±¥è¡ŒæœŸé™ï¼›
  (4)佣金金颿ˆ–者计算方å¼å’Œæ”¯ä»˜æ–¹å¼ã€æ—¶é—´ï¼›
  (5)è¿çº¦è´£ä»»å’Œçº çº·è§£å†³æ–¹å¼ï¼›
  (6)当事人约定的其他内容。
  6.6ã€€å®žè·µä¸­å„æˆ¿åœ°äº§ç»çºªç»„ç»‡é€šå¸¸ä½¿ç”¨è‡ªè¡Œåˆ¶å®šçš„å«æœ‰æ ¼å¼æ¡æ¬¾çš„æˆ¿åœ°äº§ç»çºªåˆåŒï¼Œå¾‹å¸ˆåº”æç¤ºä¸åº”嫿œ‰ä»¥ä¸‹æ¡æ¬¾ï¼š
  (1)中介åˆåŒä¸åº”æ†ç»‘å…¨æƒä»£ç†æ¡æ¬¾ï¼›
  (2)中介åˆåŒä¸åº”嫿œ‰å¼ºåˆ¶ç¼”çº¦æ¡æ¬¾ï¼›
  (3)中介åˆåŒä¸åº”嫿œ‰åˆ†äº«è¿çº¦é‡‘æ¡æ¬¾ï¼›
  (4)ä¸­ä»‹æœºæž„æ— æƒæ”¶å–定金。
  6.7 律师应æç¤ºå§”托人:
  (1)ä¸­ä»‹æœºæž„å¦‚æžœå—æ‰˜ä»£ç†é”€å”®ï¼Œæ— æƒå‘ä¹°å—人收å–佣金;
  (2)中介机构现金收购或者å˜ç›¸æ”¶è´­ä¸­å­˜åœ¨çš„陷阱;
  (3)中介机构无æƒç¦æ­¢å’Œé™åˆ¶å§”托人与对方当事人è§é¢å’Œè°ˆåˆ¤ï¼Œå¦‚果拒ç»ï¼Œå¾‹å¸ˆåº”æç¤ºæ³¨æ„交易中的ä¸å®žæˆåˆ†ã€‚
  第7æ¡ã€€æŠµæŠ¼è´·æ¬¾åˆåŒå®¡æŸ¥
  7.1 本项审查一般仅对委托人作为买å—人ã€éœ€è¦ç”³è¯·è´­æˆ¿è´·æ¬¾çš„åˆåŒã€‚
  律师应å助买å—人审核有关贷款æ¡ä»¶å’Œæ–‡ä»¶ã€ç­¾ç½²æœ‰å…³ä½æˆ¿å…¬ç§¯é‡‘贷款ã€å•†ä¸šè´·æ¬¾æˆ–组åˆè´·æ¬¾åè®®ã€æŠµæŠ¼å议。
  7.2 贷款银行一般å‡è¦æ±‚ä¹°å—人æä¾›å…¬ç§¯é‡‘è´·æ¬¾çš„ä½æˆ¿è´·æ¬¾ç½®ä¸šæ‹…ä¿å…¬å¸æ‹…ä¿å’Œå•†ä¸šè´·æ¬¾çš„ä¿é™©å…¬å¸ä¿é™©ã€‚律师应å助买å—人审核有关文件,指导买å—人签署担ä¿åè®®ã€ä¿é™©åè®®ï¼Œæ ¹æ®æœ‰å…³è§„定核对担ä¿è´¹ã€ä¿é™©è´¹ã€‚
  7.3 如果委托人申请公积金贷款,律师应审核:
  (1)ä¹°å—人购买的房屋是å¦ä¸ºå›½æœ‰åœŸåœ°ä¸Šå…·æœ‰æ‰€æœ‰æƒçš„使ˆ¿ï¼Œå¹¶ç”¨äºŽæœ¬äººå®¶åº­è‡ªä½ï¼›
  (2)ä¹°å—人是å¦ç¬¦åˆå…¬ç§¯é‡‘贷款æ¡ä»¶å¹¶å…·å¤‡ç›¸å…³è¯æ˜Žæ–‡ä»¶ã€‚
ã€€ã€€å¾‹å¸ˆåº”å½“åŠæ—¶å…³æ³¨æœ‰å…³å…¬ç§¯é‡‘贷款的é™å®šæ€§æ¡ä»¶çš„å˜åŒ–ï¼Œå¹¶åŠæ—¶æç¤ºå§”托人。
  7.4ã€€å…³äºŽä½æˆ¿å…¬ç§¯é‡‘贷款é¢å’ŒæœŸé™ï¼Œå¾‹å¸ˆå¯æä¾›å‚考方案,但ä¸èƒ½æ›¿å§”托人决策。
  7.5 若委托人购买éžå±…使ˆ¿å±‹ï¼Œå¾‹å¸ˆåº”æç¤ºåªèƒ½ç”³è¯·é“¶è¡Œå•†ä¸šè´·æ¬¾ï¼Œå…·ä½“贷款æ¡ä»¶ã€é‡‘é¢ã€æœŸé™ã€åˆ©çއå¯ä¸Žå…·ä½“贷款银行谈判确定。
  7.6 若二手房转让存在贷款,律师应æç¤ºï¼š
  (1)出让人已全部还清贷款并已注销抵押登记,或没有贷款抵押,购房人å¯ç›´æŽ¥ç”³è¯·è´·æ¬¾ã€‚
  (2)如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的,购房人å¯é‡‡ç”¨è½¬æŒ‰æ­æˆ–先全é¢è¿˜æ¸…贷款注销抵押登记åŽé‡æ–°ç”³è¯·è´·æ¬¾ã€‚转按æ­è´·æ¬¾çš„一般æµç¨‹ä¸ºï¼š
  ①出å–人å–å¾—è´·æ¬¾é“¶è¡Œè½¬è®©æŠµæŠ¼æˆ¿å±‹çš„åŒæ„ï¼›
  ②买å–åŒæ–¹ç­¾è®¢ã€ŠäºŒæ‰‹æˆ¿ä¹°å–åˆåŒã€‹ï¼›
  ③æäº¤ä¹°å–åˆåŒåŠä¹°å—人贷款资料交申请银行审核;
ã€€ã€€â‘£ç”³è¯·é“¶è¡ŒåŒæ„贷款åŽä¸Žå—让方签订借款åˆåŒï¼›
ã€€ã€€â‘¤åŠžç†æˆ¿å±‹è¿‡æˆ·ã€æŠµæŠ¼ç™»è®°æ‰‹ç»­ã€‚
  (3)律师应æç¤ºå€Ÿæ¬¾äºº(房屋的买å—人)办ç†è´·æ¬¾çš„æµç¨‹åŠå¯¹ä¹°å—人主体资格åŠè´·æ¬¾é¢åº¦çš„é™åˆ¶ï¼Œå‘ŠçŸ¥ä¸èƒ½å–得贷款或ä¸èƒ½å…¨é¢å–å¾—è´·æ¬¾çš„åŽæžœï¼Œå¹¶å‘ŠçŸ¥åº”在房屋买å–åˆåŒä¸­çº¦å®šä¸èƒ½å…¨é¢æˆ–ä¸èƒ½å–å¾—è´·æ¬¾çš„å¤„ç†æ–¹å¼ã€‚
  (4)律师应æç¤ºå‡ºå–人,如买å—人通过贷款支付房价款应å助买方办ç†è´·æ¬¾æ‰‹ç»­ï¼ŒåŒ…括é…å¶å…±åŒå‡ºé¢å¯¹é“¶è¡Œé¢ç­¾ç›¸å…³çš„è´·æ¬¾èµ„æ–™ã€‚å¾‹å¸ˆåŒæ—¶ä¹Ÿåº”æç¤ºä¹°å—人,出å–人的共有人ä¸é…åˆåŠžè´·æ¬¾å¯¹ä¹°å—人所具有的风险。
  第8æ¡ã€€æˆ¿ä»·æ¬¾çš„æå­˜ã€æ‰˜ç®¡æˆ–监管
  8.1 为ä¿éšœäº¤æ˜“的安全性,律师应æç¤ºï¼šå议中å¯ä»¥çº¦å®šå°†æˆ¿ä»·æ¬¾å§”æ‰˜å…¬è¯æœºå…³æå­˜ã€äº¤é“¶è¡Œç›‘管或托管。
  8.2 若委托人选择委托律师事务所监管房价款,律师应æç¤ºä¹°å–åŒæ–¹åœ¨ç­¾ç½²æˆ¿åœ°äº§ä¹°å–åˆåŒåŽï¼Œå°†è´­æˆ¿æ¬¾å’Œäº§æƒè¯äº¤ç”±å¾‹å¸ˆäº‹åŠ¡æ‰€ç»Ÿä¸€ç®¡ç†ï¼Œå¾…产æƒè½¬ç§»ç™»è®°å®Œæˆå³ä¹°æ–¹äº§æƒè¯å‡ºè¯åŽï¼Œå†ç”±å¾‹å¸ˆäº‹åŠ¡æ‰€é€šçŸ¥ä¹°å–åŒæ–¹åŒæ—¶é¢†è¯ã€é¢†æ¬¾ã€‚å…¶æµç¨‹ä¸€èˆ¬ä¸ºï¼š
  (1)律师事务所与买å–åŒæ–¹ç­¾è®¢ã€Šè§è¯å议》。
  (2)律师收å–资料:å•ä½è¥ä¸šæ‰§ç…§ã€æ³•å®šä»£è¡¨äººèº«ä»½è¯æ˜Žæˆ–å½“äº‹äººèº«ä»½è¯æ˜Ž(å‡éœ€åŽŸä»¶åŠå¤å°ä»¶);申请产æƒç™»è®°çš„æ”¶ä»¶æ”¶æ®æˆ–产æƒè¯(å‡éœ€åŽŸä»¶);买å–åˆåŒ(原件)。
  (3)ä¹°å—人房款划到律师事务所æå­˜è´¦æˆ·ã€‚
  (4)办ç†äº§æƒè¿‡æˆ·æˆ–ï¼å’ŒæŠµæŠ¼æ‰‹ç»­ã€‚
  (5)通知买å–åŒæ–¹é¢†è¯ã€é¢†æ¬¾ã€‚
  (6)三方办ç†äº¤æŽ¥ã€é¢†è¯ã€é¢†æ¬¾ã€‚
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